Privaat vastgoed sluit beter aan bij het duurzaamheidsbeleid

Hadden veel pensioenfondsen vroeger eigen panden in bezit, inmiddels zijn die verruild voor een goed gespreide, wereldwijde vastgoedportefeuille. Als meest langlopende beleggingscategorie blijft vastgoed een stabiele waarde: gemiddeld is tien procent van het vermogen belegd in deze categorie. Blue Sky Group deed een langetermijnverkenning en keek daarbij ook naar infrastructuur, landbouw en bosbouw. We vragen Pieter Westland, hoofd van het team Investment Strategy , naar de uitkomsten.

De illiquiditeitspremie is momenteel een hot topic: daar leent vastgoed zich bij uitstek voor.

‘Ja, beleggen in privaat vastgoed is echt een langetermijninvestering en geschikt voor pensioenfondsen omdat zij het vermogen voor lange tijd kunnen wegzetten. Als belegger wil je daar dan een vergoeding voor: dat is die illiquiditeitspremie. Het merendeel van het pensioengeld is belegd op markten waar veel gehandeld wordt. Maar er kan best een wat groter deel naar private markten. Wat meespeelt is dat je deze beleggingen moet kunnen beheersen. Als bestuur kost het je tijd om je in dat soort beleggingen te verdiepen. Daarnaast heb je ook gewoon liquide beleggingen nodig, zeker straks met het nieuwe pensioencontract. Er is trouwens best debat over hoe hoog die illiquiditeitspremie nu eigenlijk is. En komt die premie uiteindelijk wel terecht als opbrengst bij de deelnemers of wordt hij gecompenseerd door extra kosten? Een voordeel van private beleggingen is dat ze zorgen voor demping op je balans: prettig voor dekkingsgraad nu, en straks voor het persoonlijke vermogen van de deelnemer. Er is dus minder afhankelijkheid van plotselinge dalingen en stijgingen in de markt. Er is minder invloed van sentiment en meer binding met de reële economie.’

In de marktvisie stellen jullie dat privaat vastgoed beter aansluit bij het duurzaamheidsbeleid, kan je dat toelichten?

‘Wij gebruiken de term vastgoed best breed, we rekenen daar bijvoorbeeld ook infrastructuur onder. Daarin heb je publiek verhandelbare en private oplossingen. Bij privaat kan je meer sturen waarin je belegt. Je kunt dan kiezen voor een bepaald project, bijvoorbeeld in hernieuwbare energie of waar fossiele brandstoffen specifiek worden uitgesloten. Of niet in bouwprojecten in het Midden-Oosten waar misschien wel mensenrechten worden geschonden. Wij huren partijen in die de projecten voor ons selecteren. Bij publiek vastgoed ben je aandeelhouder, daarbij heb je invloed op het bedrijf dat deze keuzes maakt, maar die is indirecter en op afstand. Dus wil je als pensioenfonds je duurzaamheidsbeleid echt vormgeven, dan leent privaat vastgoed zich daar beter voor.’

Landbouwgrond en bosbouw zijn nu niches binnen de brede vastgoedsector, zie je dat groter worden?

‘In absolute zin wel, als het gaat over hoeveel belegd vermogen er wereldwijd in zit. Maar of je deze categorie vaker in portefeuilles van pensioenfondsen gaat tegenkomen, dat betwijfel ik. Zowel bosbouw als landbouwgrond hebben hun eigenaardigheden. Je moet er dan veel tijd en aandacht aan besteden en het is de vraag of dat gerechtvaardigd is in verhouding tot wat het oplevert en hoeveel je er in zou beleggen. Wij hebben deze categorieën onderzocht en houden het wel in de gaten. Dat neemt niet weg dat de trends interessant zijn, ook maatschappelijk. Zoals boeren die nu hun landbouwgrond verkopen aan investeerders. Maar daar komen ook ethische vragen en dus een reputatierisico bij kijken en daar zijn we voorzichtig mee. Vooral richting de deelnemers: het vertrouwen dat zij in het pensioenfonds hebben is kostbaar.’

Vind je dat Nederlandse pensioenfondsen meer in eigen land zouden moeten investeren?

‘Ons advies gaat altijd uit van het belang van de deelnemer. De roep om meer te beleggen in Nederland komt meer vanuit de politiek. Wij zijn juist alert op die zogeheten home bias (relatief veel beleggen in het eigen land, red.) omdat die risico’s heeft. Stel dat het in Nederland heel slecht gaat en het gaat in andere delen van de wereld juist goed, dan word je als deelnemer dubbel getroffen. Het gaat met je eigen organisatie misschien niet goed en dan gaat je pensioenvermogen ook nog eens naar beneden. Dus beleggen in Nederland doen we zeker, maar met de voorwaarde dat het qua risico-rendementsverhouding en spreiding interessant is. Neem de Nederlandse woonhypotheken. Dat is niet echt vastgoed maar eerder een consumentenlening met vastgoed als onderpand, die zijn heel populair bij pensioenfondsen. Bij onderzoeken onder deelnemers blijkt overigens ook dat mensen meer investeren in Nederland een taak van de overheid en de politiek vinden. Zelf vind ik het vooral vanuit het oogpunt van risicospreiding niet verstandig om te veel in Nederland te beleggen.’

Deze vastgoedverkenning is met hulp van verschillende teams tot stand gekomen, om tunnelvisie te voorkomen. Hoe houden jullie elkaar scherp?

‘In dit geval waren de beleggingsstrategen leidend, maar de mensen die het gaan implementeren en beheren kennen de markten en beleggingsmogelijkheden het beste. Dus zij kunnen elkaar kritisch bevragen. En we spreken veel met onze business partners, daar zit heel veel kennis. Aan de andere kant van het spectrum kijkt risk management mee: zit er geen groepsdenken of tunnelvisie in het verhaal? Zijn alle risico’s voldoende beoordeeld? Zeker als je enthousiast wordt, is dat een risico. En last but not least is er interactie met onze klanten, die ook kritisch kijken naar onze voorstellen. Zij hebben vaak hun eigen experts. Die gesprekken helpen ons weer om de voorkeuren van onze klanten steeds beter te kennen. Op veel vragen zijn we voorbereid, juist door deze manier van werken, omdat we die intern al besproken hebben. Teamwork voorkomt daarnaast dat het een one man show wordt: het is de visie en het advies van Blue Sky Group als geheel.’